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中古住宅探しのポイント

中古戸建てを買う前に

中古住宅を購入する場合には、購入費用に加え、リノベーション費用を含めて考える必要があります。
このリノベーション費用については、不動産会社さんは畑違いですので、お客さまにきちんとアドバイスすることは難しいものです。不動産会社さんから「○○万円くらいでできますよ」と言われて購入したのに、購入後にリフォーム会社から見積もりを取ってみたら聞いていた金額と大きく違っていた、というケースが残念ながら少なくありません。
リノベーションを前提として中古物件を買う場合に知っておきたい注意点をご紹介します。

方角だけでなく周囲の環境にも注意を

一般的には「南向きの物件がいい」と、思われる方が多いと思います。一日を通じて自然光が差し込み、明るいイメージがありますよね。
ただし、一般的な住宅の場合、日当たりのいい南側にリビングやダイニングが配置され、寝室や浴室、収納などは北側になります。北側は日当たりがよくないため、ここに水回りや通気しにくい収納部などが集まると。温度差が生じやすく結露やカビなどの温床になる恐れがあります。リノベーションの際には、換気や通気を考慮する必要があります。

一方、西向きの物件は夏場の強烈な西日の印象があるため、敬遠されがちです。しかし、冬の午後には明るい日差しが入り、暖かいという利点もあります。西日対策に遮熱ガラスを入れた内窓を設けるなどして開口部の断熱性を高めることで、夏をしのぎやすくすることも可能です。
単に方角だけを気にするのではなく、周囲の環境にも目を配るといいでしょう。南側に幹線道路やマンションなどが接近しているのであれば、窓を設けてもあまり意味がありません。逆に北側に公園があれば、そちらに大きく窓を確保して直射日光の恐れのない、安定した明るさを取り入れることができます。
「南向き」にこだわらなければ、物件の選択肢は大きく広がるはずです。

壁や基礎のひび割れはプロの見解を

建物の外壁や基礎にひび割れが発生している物件も中には見受けられます。施工不良や地盤沈下などによる場合、そのままの状態ですと、場合によっては建物の耐震性を損なってしまうことがあります。に浅いヒビが入ることも珍しくありません。この場合には簡単な補修だけですむこともあります。
東京ガスリモデリングでは、購入前の物件のご相談にも対応しています。物件案内には建築士が同行し、建築のプロの目で物件の状態をチェック。あなたの味方になって一緒に物件を探します。

設備配管

建てた年代によって、お水の管やお湯の管、お風呂の追いだき管に使われる材質は違います。古い建物に使われている鉄の管は、サビが発生して赤水が出たり、銅の管はピンホールという現象が発生して水漏れが起こる場合があります。
ただし、そういった管が使用されている物件が全て「やめた方がいい」わけではありません。
傷んだ水道管を交換できるようなら大丈夫。逆に「変えられない」マンションは、購入を「やめた方がいい」マンションになります。この点も、お客さまをご案内した時にアドバイスしています。

雨漏りの形跡のある物件は敬遠を

戸建住宅で一番怖いのは、雨漏りです。台風ではなく、通常の雨でも雨漏りする家は、日常的に構造材が濡れてしまうため、内部で腐食している恐れがあります。天井や壁に黒い染みがある場合には、雨漏りの発生を疑うべきでしょう。
中古住宅の売買において雨漏りは瑕疵担保の項目になっていますが、担保期間は3ヶ月しかありません。雨漏りの修繕は、浸入経路を探り、屋根や外壁などを直し、腐食した構造材などを交換する必要があるため、費用と手間がかかります。雨漏りの不安のある物件は、なるべくなら敬遠したほうが無難です。

シロアリの対処は容易。むしろ床下の湿気に注意

シロアリの被害も、雨漏りと同じく瑕疵担保の項目です。ただし、意外に思われるかもしれませんが、シロアリの害は雨漏りに比べて被害が軽微であることがほとんどです。昔ながらの在来工法によるタイル貼りのお風呂では、土台にシロアリの害があるケースが少なくありませんが、補修費用は数万円程度で済むケースもあります。浸入経路も判別しやすく、対処が明確なので必要以上に恐れることはありません。
それよりも大切なのは、床下の環境がどうかというところです。台所の床下収納を開けて収納箱も上げると床下の状況が見えるのですが、束に真っ白くカビがついていたり、開けた瞬間にカビ臭かったりという家の場合には、敷地自体が湿気を帯びていて軟弱地盤である恐れもあります。原因によってはその物件を買うこと自体をやめた方がいい場合もあります。

床の傾きはその原因が重要

木造住宅の場合、構造材の木が経年変化や季節ごとの湿気・乾燥によって伸縮します。そのため、若干の床鳴りをしていたり、建具やサッシに隙間が出ていたり、床や壁が若干斜めになっていたり…ということは、ある程度は仕方がないことです。
ですが、床の傾きの程度が軽微なのか重症なのか、原因が何かによって、買うべきではない物件である場合もあります。
地盤が沈下している場合は基礎工事や地盤改良まで必要なことがあります。逆に、構造材の一部が傷んでいるだけであれば、そこだけを交換すれば傾きが解消できるケースもあります。いずれにしろ、プロのアドバイスが必要です。

間取り変更はどこまで可能か

戸建て住宅には、いろいろな構造があります。その中には、間取り変更の自由度が高いもの、低いものがあります。

木造では主に、在来軸組構法と2×4(ツーバイフォー)工法が使われています。両者とも、不動産の販売図面では「木造」としか記載がありませんし、表面的には見分けがほとんどつきません(プロが浴室や押入れの点検口から確認すればすぐに分かります)。
在来軸組構法は、構造上動かせない柱や壁以外は、比較的自由に間取り変更が可能です。一方、2×4(ツーバイフォー)工法は壁で支える構造なので多くの壁が動かせません。
また大手ハウスメーカーの住宅の場合、各社ごとに独自の工法、仕様になっているため、そのメーカー以外は構造をいじることができないケースもあります。リノベーションで希望のプランを実現するためにも、それぞれの工法の良い点、悪い点を事前に理解して確認する必要があります。

まとめ

「中古住宅を買ってリノベーション」を成功させるには、リノベーションを前提とした検討を行い、物件購入の判断をすることが重要です。

東京ガスリモデリングでは

  • ■リノベーション費用と物件価格を合わせた全体の費用感
  • ■リフォーム会社としての経験を活かした物件選び
  • ■暮らし方をイメージしたリノベーションのプランニング

の各方面から総合的な判断をして、お客さまの「中古住宅を買ってリノベーション」を実現するためのお手伝いをさせていただきます。

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