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中古住宅探しのポイント

中古マンションを買う前に

中古住宅を購入する場合には、購入費用に加え、リノベーション費用を含めて考える必要があります。
このリノベーション費用については、不動産会社さんは畑違いですので、お客さまにきちんとアドバイスすることは難しいものです。不動産会社さんから「○○万円くらいでできますよ」と言われて購入したのに、購入後にリフォーム会社から見積もりを取ってみたら聞いていた金額と大きく違っていた、というケースが残念ながら少なくありません。
リノベーションを前提として中古物件を買う場合に知っておきたい注意点をご紹介します。

方角だけでなく周囲の環境にも注意を

一般的には「南向きの物件がいい」と、思われる方が多いと思います。一日を通じて自然光が差し込み、明るいイメージがありますよね。
ただし、一般的な住宅の場合、日当たりのいい南側にリビングやダイニングが配置され、寝室や浴室、収納などは北側になります。北側は日当たりがよくないため、ここに水回りや通気しにくい収納部などが集まると。温度差が生じやすく結露やカビなどの温床になる恐れがあります。リノベーションの際には、換気や通気を考慮する必要があります。

一方、西向きの物件は夏場の強烈な西日の印象があるため、敬遠されがちです。しかし、冬の午後には明るい日差しが入り、暖かいという利点もあります。西日対策に遮熱ガラスを入れた内窓を設けるなどして開口部の断熱性を高めることで、夏をしのぎやすくすることも可能です。
単に方角だけを気にするのではなく、周囲の環境にも目を配るといいでしょう。南側に幹線道路やマンションなどが接近しているのであれば、窓を設けてもあまり意味がありません。逆に北側に公園があれば、そちらに大きく窓を確保して直射日光の恐れのない、安定した明るさを取り入れることができます。
「南向き」にこだわらなければ、物件の選択肢は大きく広がるはずです。

壁や基礎のひび割れはプロの見解を

建物の外壁や基礎にひび割れが発生している物件も中には見受けられます。施工不良や地盤沈下などによる場合、そのままの状態ですと、場合によっては建物の耐震性を損なってしまうことがあります。に浅いヒビが入ることも珍しくありません。この場合には簡単な補修だけですむこともあります。
東京ガスリモデリングでは、購入前の物件のご相談にも対応しています。物件案内には建築士が同行し、建築のプロの目で物件の状態をチェック。あなたの味方になって一緒に物件を探します。

設備配管

建てた年代によって、お水の管やお湯の管、お風呂の追いだき管に使われる材質は違います。古い建物に使われている鉄の管は、サビが発生して赤水が出たり、銅の管はピンホールという現象が発生して水漏れが起こる場合があります。
ただし、そういった管が使用されている物件が全て「やめた方がいい」わけではありません。
傷んだ水道管を交換できるようなら大丈夫。逆に「変えられない」マンションは、購入を「やめた方がいい」マンションになります。この点も、お客さまをご案内した時にアドバイスしています。

管理規約

マンションの場合、リノベーションでできることとできないことの判断ポイントは、非常に多岐にわたります。お客さまのご希望やご予算に沿って、プロの立場から「できる方法でご提案していく」ということが基本的なスタンスなのですが、どうにもならないケースも、残念ながらあるものです。

実際にあったケースでは、

  • ●「この壁は取り払えますよ」と不動産会社さんから聞いてそのマンションを購入したのに、その壁は撤去できない耐力壁だった。
  • ●ご病気で車いすでの生活となってしまったのを機にマンションへの住み替えを決めた方が選んだ物件が「壁構造」で、リノベーションしても車いすが通る通路幅が確保できなかった。

などなど、私たちが不動産仲介を始める前、リフォームだけをしていた会社の時にはさまざまな経験をしています。
特にチェックしておきたいのが、マンションごとに定められている管理規約です。工事できる範囲や使用できる建材の種類、施工方法などについて記載されています。リノベーションのプランニングにも大きく関わりますので、管理規約は必ず確認しておくようにしましょう。

修繕積立金と大規模改修

修繕積立金は、外壁や屋上防水などのマンション共有部のメンテナンスのために、居住者全員で計画的に積み立てるお金です。戸建ての場合も外壁や屋根のメンテナンスがもちろん必要ですので、その意味ではマンションも戸建ても同じように必要な経費です。
ただ、マンションの場合に注意しなければいけないのは、その修繕がきちんと計画的に実施されているか、という点です。築20年を経過しているのに、大規模修繕が実施されていないようなマンションは適切に管理されているか、不安が残ります。
また、あまりに世帯数が少なかったり、高級仕様のマンションの場合には、先々の修繕積立金がかなり高額になる場合があります。その点も注意が必要です。

管理費の内訳

管理費はマンション特有のものです。一般的には、共有設備が充実していればしているほど、世帯数が少なければ少ないほど、管理費は高くなります。
24時間体制のコンシェルジュサービスや、マンション内にスポーツジムやプールがある物件もありますが、それらの維持管理費や人件費は、全て管理費で賄われています。
豪華な共有設備は見栄えもいいですし、そこに魅力を感じてしまうものなのですが、「本当に自分にとって必要な設備なのか」という視点で、冷静に判断することも必要です。

まとめ

「中古住宅を買ってリノベーション」を成功させるには、リノベーションを前提とした検討を行い、物件購入の判断をすることが重要です。

東京ガスリモデリングでは

  • ■リノベーション費用と物件価格を合わせた全体の費用感
  • ■リフォーム会社としての経験を活かした物件選び
  • ■暮らし方をイメージしたリノベーションのプランニング

の各方面から総合的な判断をして、お客さまの「中古住宅を買ってリノベーション」を実現するためのお手伝いをさせていただきます。

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